Los propietarios retirarán las demandas de desahucio contra los colonos de la Herencia Nadal

Los pleitos, iniciados por el Obispado, pretendían despojar a los afectados de sus derechos sobre estas tierras

Los propietarios de los terrenos de la Herencia Nadal -Urbanizadora XXI, Globalia y Unicaja- han considerado «viable» suspender las demandas de desahucio que mantenían curso en los tribunales contra casi una veintena de colonos. Se trata de los arrendatarios históricos que ocupaban y labraban las tierras de las fincas El Ciprés y Arroyo Vaquero, que pertenecieron a María Catalina Nadal Guerrero. Así se los explicó el alcalde de Estepona, David Valadez, al portavoz de los colonos, José Manuel Montoya, tras negociar con los propietario de los suelos. Los pleitos fueron interpuestos en su día por el Obispado de Málaga y pretendían despojarles de sus derechos sobre estas tierras argumentando que los terrenos ya no eran rústicos. Los afectados ya mostraron su preocupación por el inicio de estos procedimientos judiciales, puesto que la mayoría no tiene forma de acreditar que sus familias han cultivado estas tierras desde hace siglos.IndemnizaciónLos colonos consideraban que era una contradicción que se mantuvieran estas demandas porque desde hace más de dos años se llegó a un acuerdo por el que los arrendatarios históricos percibirían 3,3 millones de euros tras renunciar a sus derechos sobre los terrenos. Lo cierto es que los beneficiarios percibirán el dinero cuando el Ayuntamiento y los propietarios de los suelos firmen el convenio urbanístico que prevé el desarrollo de estos suelos. El colectivo solicitó que se agilizara el pago de la indemnización; si bien, nunca se logró un acuerdo para desvincular este pago de la operación urbanística. Con todo, el pleno de la Corporación ya aprobó una moción por la que se acordaba incluir una cláusula en este convenio para garantizar que los afectados reciban las cuantías económicas negociadas.La indemnización se repartirá entre unos 40 beneficiarios de las fincas El Ciprés y Arroyo Vaquero, en función de la superficie que posea cada uno. De esta forma, lo mínimo que cobrarán serán 12.000 euros. El portavoz de los colonos solicitó además que de la cantidad pactada no se detraigan cantidades que algunos afectados están reclamando a los propietarios de los suelos de forma individual por las mejoras de las que disponían en sus parcelas (árboles frutales, pozos y perforaciones).

Los propietarios de pisos en alquiler se blindan con seguros por el temor a los impagos

Además, casi 9.000 arrendadores se han acogido en Málaga al sistema de arbitraje, que permite reducir los costes y plazos en caso de desahucio Con esta fórmula, los inquilinos han de presentar sus nóminas o avales

Las pólizas de crédito y caución ganan terreno como la alternativa más segura para los propietarios de casas en alquiler frente a los temidos impagos. Pese a que las últimas reformas legislativas en materia de arrendamiento han supuesto mayores garantías jurídicas para dueños e inquilinos, las agencias especializadas y particulares siguen mostrando ciertos recelos a la hora de ofrecer sus pisos y buscan en los seguros el blindaje necesario. Con el alquiler ocurre como con las grandes tragedias de la historia de Málaga: todas las familias tienen algo que lamentar. Juicios eternos para conseguir echar a un inquilino que no paga, pisos destrozados y ocupantes que se multiplican muy por encima de los metros cuadrados disponibles copan el grueso del anecdotario. Precisamente, Málaga es la provincia andaluza en la que se han suscrito más contratos mediante el sistema de la denominada garantía de alquiler, con un total de 8.980, según los datos aportados por la Corte de Arbitraje. La fórmula se creó en 2004 y consiste en un documento que se añade al contrato de arrendamiento y por el que, en caso de conflicto entre las partes, la resolución se somete a arbitraje y no a los juzgados ordinarios, lo que acorta drásticamente los plazos de espera. No obstante, esta opción sólo es efectiva si ambas partes se atienen al dictamen y se someten al arbitrio, algo que no siempre ocurre cuando el inquilino moroso sólo busca ganar tiempo para habitar un piso gratis.

Más rápido

La Corte de Arbitraje garantiza que la vista de estos conflictos por un árbitro tenga lugar en un plazo máximo de treinta días, frente a los nueve meses que se puede demorar el proceso en los juzgados ordinarios. Con esta mejora, el organismo pretende eliminar la percepción de inseguridad jurídica que persiste entre los potenciales arrendadores por la lentitud de la Justicia en estos casos.Para acogerse, sólo es necesario solicitarlo en alguna de las casi 120 agencias inmobiliarias de la provincia (31 en la capital) que están homologadas en la Corte de Arbitraje para realizar este procedimiento. Cuesta unos 42 euros, y serán necesarios otros 300 más en caso de conflicto. Mientras, desde la Corte de Arbitraje aseguran que un juicio convencional tendría un coste superior a los mil euros. En el supuesto de que alguna de las partes no esté de acuerdo, se produciría lo que se denomina una acción de anulación, con lo que el conflicto pasaría a resolverse directamente ante la Audiencia Provincial. Desde que esta opción está disponible se han producido en Málaga unos 400 arbitrajes, la inmensa mayoría por impago, aunque otras causas fueron las obras no permitidas, el subarriendo del inmueble y la negación de la prórroga de la estancia al inquilino.

Seguro privado

Pero no es esta la única herramienta que los propietarios tienen para evitar sustos. Los seguros privados de crédito y caución se han impuesto hasta tal punto que prácticamente la totalidad de los arrendatarios que acuden a una agencia en busca de clientes los suscriben. Se trata de pólizas que protegen frente a un potencial impago, de manera que la aseguradora asumiría la deuda del arrendatario hasta que se produzca el desahucio o se resuelva la situación de falta de liquidez. Desde la agencia inmobiliaria Renta Casa, especializada en alquileres, exponen que la clave está en las fuertes garantías que la aseguradora exige, como la nómina del inquilino o la firma de un avalista.A ello, se añade el hecho de que el seguro forma parte de los requisitos para que la vivienda pueda formar parte del programa de alquiler para jóvenes de la Junta de Andalucía. En este caso, recuerdan desde Renta Casa, la propia intervención del Gobierno andaluz actúa como garantía para un número creciente de propietarios.

Dueños de apartamentos bajan los precios ante el temor a que se les queden vacíos este verano

Las inmobiliarias admiten que alquilar un piso en primera línea de playa es hoy un 30% más económico Subrayan que las reservas han «caído en picado» y que los caseros están más abiertos que nunca a negociar

OCUPACIÓN. El verano pasado, las reservas llenaron el 81,8% de los apartamentos turísticos, una cifra que podría bajar 10 puntos esta temporada, según los expertos.

LAS CLAVES
El mercado: Según los datos del INE, la provincia suma cerca de 7.000 apartamentos turísticos, que disponen de unas 25.000 plazas.Bajada de precios: Las inmobiliarias aseguran que la recesión económica está obligando a los propietarios de estos inmuebles a rebajar los alquileres entre un 20% y un 30% para conseguir reservarlos.Las tarifas: Según las agencias, la horquilla de precios se mueve entre los 800 y los 1.200 euros la quincena. Los pisos en primera línea de playa con garaje y piscina son los más caros.Estancias medias: Las reservas de meses completos han dejado paso ahora a días sueltos, semanas o, como mucho, quincenas.Ocupación: El verano pasado fue del 81,8% en agosto. Este año se prevé una caída de unos diez puntos.
Las rebajas se han colado este año en el mercado de apartamentos turísticos. A falta de un mes para que arranque la temporada alta, el acusado descenso de las reservas -que según las inmobiliarias consultadas han caído «en picado»- unido a las malas expectativas económicas que planean sobre las cuentas de las familias está obligando a los propietarios a modificar sus pretensiones iniciales para evitar que el piso de la costa se les quede vacío este verano. Los negocios especializados en este tipo de alquileres de corta estancia confirman que las rebajas alcanzan ya el 30%.Así lo constata el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Cayetano Rengel, quien lamenta la «mala racha» que vive el sector. «El mercado está encallado. Hay un parón enorme, entre la oferta hotelera y los pisos en negro que no se controlan los contratos van a la baja», apunta al tiempo que recuerda que a estas alturas de otros años la mayoría de pisos ya colgaban el cartel de no hay plazas.Sobra decir que detrás de este giro de tuerca se esconde el efecto dominó de la cacareada crisis. Para intentar esquivarlo, Rengel cuenta que los dueños están recurriendo a la estrategia de abaratar costes y a mostrar su predisposición a oír propuestas. «Hace años había tal demanda que el casero se podía permitir imponer sus tarifas y exigir estancias mínimas, ahora se negocia más y se acepta lo que venga, incluso alquileres de tres días, que antes eran impensables», esgrime.La docena de inmobiliarias con las que ha podido contactar este periódico corroboran la apreciación del presidente del gremio. Expresiones como «este verano será el peor que se recuerda» o «los alquileres se han frenado en seco» salen a relucir en la mayoría de conversaciones con los agentes del sector. Entre 800 y 1.200 eurosLa impresión es unánime. «Los precios están bajando por encima del 20%. Algunos clientes están tan angustiados que están dispuestos a aceptar lo que les den, aunque sea mucho menos que lo que pedían al principio», destacan desde Inmobiliaria Mendoza, en Fuengirola. Según sus cálculos, alquilar un apartamento en la costa occidental implica un desembolso medio de entre 800 y 1.500 euros la quincena, que puede encarecerse en función de la ubicación del piso, de su calidades o de sus instalaciones, precisa.En esta línea, los expertos entrevistados afirman que las zonas más alejadas de la capital son las que suelen registrar los precios más elevados. De este modo, Torrox Costa y Nerja concentran los alquileres más altos de la Costa oriental. En la Costa occidental, los costes suben como la espuma conforme los inmuebles se aproximan a Marbella. En cuanto a las localidades más demandadas, la encuesta de ocupación de alojamientos turísticos publicada por el Instituto nacional de Estadística revela que Torremolinos es el destino preferido tanto por los españoles como por los extranjeros.Por tipologías, los pequeños estudios y los pisos de uno a dos dormitorios constituyen las joyas de esta corona turística. Los más codiciados son aquellos apartamentos que están más cerca del mar, disponen de buenas vistas, piscina, zonas comunes o plaza de garaje.Pese a sus alicientes, estos inmuebles también están topándose con serios obstáculos para encontrar inquilino. Desde Costa Sur Inmuebles reconocen la preocupación de sus dueños por la paralización de la actividad. «Casi todos los pisos que tenemos a estas alturas siguen libres para julio y agosto. La gente sólo busca lo más económico, por debajo de los mil euros», dicen.El personal de los apartamentos Torre de la Roca, en Torremolinos, insisten en esta idea. «Las reservas están fatal. Sólo nos piden agosto, pero junio y julio los tenemos casi vacíos. Por ahora sólo tenemos contratado el 25%», relatan al tiempo que explican que están teniendo que lanzar ofertas, del tipo 7x6.Estancias más cortasLa reducción de las estancias medias es otro de los efectos del endeudamiento que padecen los hogares. Así, como indican las inmobiliarias, el periodo de arrendamiento de estos inmuebles se ha reducido considerablemente pasando de un mes (como era habitual hace años) a días, semanas o, como mucho, quincenas -opción que sólo pueden permitirse ya los más adinerados. «El que antes se venía quince días ahora pide una semana», apuntan desde la agencia Carihuela Playa 2000.Las tablas del INE indican que el verano pasado estos alojamientos registraron un grado de ocupación del 73,2% en julio y del 81,85% en agosto; porcentajes que según las fuentes consultadas podría bajar eta temporada «por encima de los diez puntos». Pese al frenazo, Málaga sigue siendo la cuarta provincia española con más número de pernoctaciones en este tipo de alojamientos, por detrás de Las Palmas, Tenerife y Alicante.

las 10 razones del fracaso del alquiler de viviendas en españa

Fuente: la gaceta de los negocios, martes 3 junio 08
en españa sólo se arriendan ocho de cada 100 casas vacías, frente a tasas como el 57% de alemania o el 47% de holanda. entre las razones están:

1. la desincentivación de los inquilinos por la falta de calidad de los inmuebles,
2. la ausencia de una fiscalidad atractiva,
3. la picarescas tras las nuevas ayudas,
4. el gran tamaño de muchas viviendas antiguas,
5. la mentalidad del español predispuesta a la adquisición,
6. la falta de garantías para todas las partes,
7. la falta de alquiler por profesionales,
8. la ausencia de alquiler social,
9. la poca movilidad laboral de los españoles
10. la opacidad que hace que casi un millón de alquileres escape del fisco