Estepona es el único gran municipio en el que sube el precio de los pisos

Un informe asegura que Marbella sigue teniendo las viviendas más caras, pese a que el coste ha caído un 7,1%A. Recio / Málaga Actualizado 25.09.2008 - 01:00


La compraventa de viviendas y su precio es un tema de actualidad y cada mes salen multitud de informes, algunas veces contradictorios, en los que se ofrecen datos. El último, hecho público ayer, es el del portal inmobiliario idealista.com, una de las páginas web más conocidas del sector en España y que tiene bastante fiabilidad ya que en esa página se pueden ver casi 275.000 ofertas de viviendas, colgadas en su mayoría por particulares, en todo el país de las cuales más de 9.000 pertenecen a Málaga. Esta empresa recopila esos datos de forma trimestral y realiza un informe con información sobre los principales municipios de cada región. En el caso de Málaga, se puede apreciar que sólo en un municipio de los 13 principales ha subido el precio de la vivienda entre junio y septiembre de este año. Dicho de otra forma, los pisos están ahora más baratos en la mayoría de grandes localidades de la provincia, incluida la capital, que en el pasado trimestre. Ese municipio en el que ha subido el precio medio de los inmuebles es Estepona. El coste medio del metro cuadrado en esta localidad asciende a 2.083 euros, un 5,4% más que hace tres meses. En el resto de grandes municipios el mayor descenso de precios en ese periodo se ha producido en Marbella, un 7,1%, si bien esta localidad sigue teniendo las viviendas más caras de la provincia con un coste medio por metro cuadrado de 2.525 euros.En la capital el precio medio ha bajado un 3,1%, hasta los 2.309 euros por metro cuadrado, mientras que en Mijas ha caído, según este informe, un 4,7%; en Torremolinos, un 4,2%; en Fuengirola, un 2,6%; o en Vélez-Málaga un 3,9%.

La venta de pisos se desploma un 33% interanual por la crisis

El descenso en el mercado de segunda mano alcanza el 47,1%, más del doble que en el segmento de casas nuevas, con un 15,4%



DATOS POR COMUNIDADES
Las más perjudicadas en la venta de pisos nuevos: Canarias, Baleares (39%), Cataluña (46%), Navarra (47%) o Ceuta y Melilla (44%).En la venta de pisos usados: Canarias (50,3%), Cataluña (51,4%), la Comunidad Valenciana (52,5%) o La Rioja (51,9%).

La crisis financiera, la saturación de un mercado sobrealimentado de ladrillos durante años y la imposibilidad de acceder a los créditos con la 'alegría' de hace muy poco tiempo ha convertido la venta de pisos en una auténtica quimera. El Ministerio de Vivienda ofreció ayer los datos oficiales sobre transacciones, que revelan que en el segundo trimestre las operaciones del mercado libre cayeron un 33% interanual. Un descenso que en algunos lugares llegó al 51%. Mucho más complicada es la situación de la segunda mano, donde el negocio ha retrocedido un 47,1%. Además, los compradores extranjeros han huido del mercado. Los expertos advierten que el frenazo del sector restará este año a las arcas públicas hasta 20.000 millones de euros en ingresos fiscales, mientras el euribor se sitúa ya en el 5,45%, su nivel intradía más alto de la historia.El desplome medio de las ventas (33%) alcanza su máxima expresión en Tarragona, donde las transacciones han caído un 51% respecto al periodo abril-junio de 2007. Es el punto negro de una situación que deja también otras muchas 'zonas muertas', como los dos archipiélagos (39%), Cataluña (46%), Navarra (47%) o Ceuta y Melilla, donde el descenso se sitúa en el 44%. Las capitales con mayores ventas en el trimestre fueron Madrid (6.493), Barcelona (2.512), Murcia (2.356) y Zaragoza (1.845).Aún muy carasEsta ausencia de compraventas respecto a tiempos no tan lejanos responde por un lado a la imposibilidad de muchos de acceder a casas que aún son muy caras y, paradojas del mercado, a la esperanza de algunos que los vendedores resten algún dinero al precio pretendido.Todo ello en un momento en el que los créditos están muy caros (y quienes compraron para especular se ven presionados por las cuotas de sus hipotecas) y muchos de los que quieren adquirir una casa encuentran cerrada la puerta de su banco o caja de ahorros. Prueba de ello es el nuevo récord marcado ayer por el euribor, que de cerrar así el mes encarecería la revisión anual de una hipoteca media en algo más de 670 euros a lo largo de todo un año.El desglose entre pisos a la venta nuevos -en manos de promotores, que tienen más capacidad de aguantar el encarecimiento de los créditos- y usados, siempre en manos de particulares, deja a estos últimos a la cola del negocio. Canarias (50,3%), Cataluña (51,4%), la Comunidad Valenciana (52,5%) o La Rioja (51,9%) son las que mayor descenso han sufrido en el mercado de pisos usados.

PISO EN VENTA EN ESTEPONA.

Magnifico piso en venta en Estepona, céntrico, de 120 metros cuadrados, totalmente reformado hace 2 años, consta de dos dormitorios, dos baños, cocina amplia, salon comedor de 25 metros, todo exterior.

Precio de venta 36.600.000 ptas. 220.000 €. Negociables.

Promotores posponen las obras de pisos al no estar seguros de si podrán venderlos

Las licencias municipales para viviendas caen a la tercera parte en la capital en el último año. Aumentan las peticiones para dividir en fases la realización de las urbanizaciones
11.08.08 -


PARÓN. Los promotores retrasan el inicio de sus obras y piden dividirlas en fases ante las dificultades para financiarlas. / SUR
ESTADÍSTICA
Datos sobre las licencias de obra para viviendas facilitados por la Gerencia Municipal de Urbanismo:Licencias de obra expedidasNúmero de viviendas autorizadas en el primer semestre de 2007: 2.389 (227 expedientes).Número de viviendas autorizadas en el primer semestre de 2008: 800 (138 expedientes).Evolución: -66,5%.Licencias de primera ocupaciónNúmero de viviendas con permiso de ocupación en el primer semestre de 2007: 2.306.Número de viviendas con permiso de ocupación en el primer semestre de 2008: 2.675.Evolución: +16%.
La situación de desaceleración por la que atraviesa el sector inmobiliario se deja notar cada vez más en las estadísticas relacionadas con la construcción de viviendas y en el día a día de la Gerencia de Urbanismo de la capital, donde se conceden los permisos para las obras. La disminución en la demanda de los pisos y las cada vez mayores dificultades para encontrar financiación en las entidades bancarias han cambiado el modo de actuar de los promotores, que posponen todo lo que pueden el inicio de sus proyectos al no estar seguros de que podrán venderlos.Así lo aseguraron fuentes del departamento de licencias de Urbanismo, que precisaron que ha aumentado el número de empresas inmobiliarias que solicitan una prórroga para el inicio de las obras una vez que éstas ya han obtenido la licencia correspondiente. «Cada vez son más los promotores que nos dicen que van a demorar el inicio de su proyecto, por lo que nos piden una prórroga para evitar que caduque la validez de la licencia», señalaron las fuentes.Según la legislación, Urbanismo sólo puede conceder una prórroga del plazo de ejecución por obra, por lo que procura evitar hacer una resolución expresa, salvo casos puntuales, para facilitar el trabajo al promotor, que ya cuenta con la licencia.Otro efecto de la crisis del mercado inmobiliario se observa en el cumplimiento de las condiciones con las que se otorga un permiso de obras. La mayor parte de los que concede el Ayuntamiento está condicionado a una serie de cuestiones (que abonen un aval o una tasa, que presenten un estudio de seguridad y salud, etc.). Los solicitantes de las licencias tienen un plazo de seis meses para cumplir con todo ellos y obtener así la expedición del permiso, lo que les permite iniciar la obra.Sin prisasSegún las fuentes, casi ningún promotor apuraba hasta ahora el plazo de los seis meses para cumplir estos condicionantes y los materializaban en pocos días para empezar la construcción cuanto antes. Sin embargo, ahora dejan transcurrir el plazo y no son tan ágiles en el cumplimiento porque no tienen prisas por empezar.Los datos de la concesión de licencias en los últimos meses también reflejan el freno de la actividad promotora en la capital de la provincia. Durante los primeros seis meses de este año, la Gerencia de Urbanismo ha concedido licencias para 800 viviendas frente a las 2.389 que autorizó en el mismo periodo del año pasado, lo que supone un retroceso del 66%, es decir, los proyectos de pisos aprobados han caído a la tercera parte en apenas un año.En cambio, se mantienen e incluso aumentan las licencias para la primera ocupación de los edificios de nueva construcción, ya que se trata de obra iniciadas hace tres o cuatro años que ahora se están terminando.MitadesLa división en fases de las urbanizaciones es otro de los efectos de la crisis. Habitualmente, los bancos conceden a las promotoras el préstamo para sus obras si tienen vendidas en torno al 30% de las viviendas. Como las ventas han caído y llegar a ese porcentaje resulta cada vez más dificultoso, las empresas piden al Ayuntamiento que les divida la promoción en dos para empezar a construir sólo una mitad y poder obtener la financiación necesaria.Desde Urbanismo señalaron que, si antes daban curso a unas dos peticiones de división en fases al mes, actualmente tramitan ocho o nueve cada treinta días. Y ello no sólo para los proyectos residenciales, también sucede lo mismo con los de tipo comercial o empresarial, cuyos promotores prefieren acometerlos por partes.Todo esto en lo relativo a las licencias de obra mayor que concede el Consistorio, ya que las relativas a las obras menores -reparaciones y reformas en su mayor parte- se han mantenido en el mismo nivel en contra de lo que pudiera pensarse. Así, desde el departamento de licencias de Urbanismo indicaron que se siguen tramitando unos siete mil expedientes de obra menor al año de los que el 60% se realizan por el procedimiento abreviado -mediante el que la licencia puede obtenerse en una semana- y el 40% por el cauce normal, que tarda más tiempo.Ahorro«Puede que los que tuvieran algún dinero ahorrado para comprarse una vivienda nueva, a la vista de cómo está el mercado y de que no pueden obtener financiación para el préstamo de la compra, hayan optado por reformar la que tienen, por lo que las peticiones de licencias menores no han disminuido», comentaron desde Urbanismo.Además, añadieron que la puesta en marcha de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), cuyo primer plazo finaliza el próximo mes de noviembre, ha animado a muchos particulares y comunidades de propietarios a llevar a cabo reformas y mejoras en las zonas comunes de sus inmuebles para ponerlos a punto antes someterlos a la inspección obligatoria de un arquitecto. Así, en los últimos dos años han aumentado, por ejemplo, las peticiones de permisos para instalar ascensores.

El PGOU prevé que se construyan 70.000 viviendas en Málaga en la próxima década

MÁLAGA
La cifra disminuye en cinco mil pisos respecto a la aprobación inicial del plan Se mantiene la proporción de VPO, que suponen el 36% de las nuevas



Unas 70.000 viviendas se construirán en Málaga a lo largo de la próxima década. Así se recoge en el documento para la aprobación provisional del nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), según pudo conocer este periódico. Esas 70.000 casas son el resultado de sumar las casi 34.000 que quedan por construir del anterior PGOU, que fue aprobado en el año 1997, con 36.000 de nueva previsión que contempla el plan, que será aprobado por segunda vez el próximo día 14 en un pleno municipal de carácter extraordinario.Estas cifras suponen una variación respecto a las introducidas en la aprobación inicial del PGOU, que se produjo hace ya dos años, en julio de 2006. Entonces, quedaban por consumir 41.000 viviendas del plan del 97 y las que preveía el nuevo documento eran unas 33.000, lo que hacía una suma de unas 74.700 casas en total. Ahora, las que aún quedan del 97 son unas siete mil menos -han pasado dos años en los que se han seguido concediendo licencias de obra- y el equipo de gobierno ha aumentado en unas 2.500 las que incorpora como novedad el nuevo PGOU. No obstante, el balance final supone una disminución de unas cinco mil respecto a los datos de la aprobación inicial, según los datos recabados por SUR. El plan del 97 recogía suelos urbanizables para la construcción de 81.000 viviendas, por lo que el actual supone diez mil menos.Con todo, el PGOU mantendrá para su aprobación provisional la misma proporción de viviendas de protección oficial respecto a la que contempló en la inicial. Del plan del 97 quedan por realizar unas 8.000 casas protegidas que, en su mayor parte, corresponden a la gestión del propio Ayuntamiento, en los sectores de Morillas, Universidad, Hacienda Cabello, Buenavista y Lagar de Oliveros, entre otros. A éstas, hay que sumar unas 13.000 que contempla el nuevo plan en su última redacción. Esto hace un total de 21.000 viviendas protegidas que, respecto a las 70.000 casas para los próximos diez años, representa el 30%, porcentaje exigido por la normativa urbanística andaluza.Con todo, la proporción de VPO resulta mayor si se compara únicamente dentro de las casas de nuevo planeamiento que introduce el PGOU en sectores de la ciudad en los que hasta ahora no estaba permitida la construcción con fines residenciales. Así, las 13.000 viviendas protegidas suponen el 36% de las 36.000 de nueva previsión que prevé el plan.

Casas de lujo, ¿quién dijo crisis?

Sólo unos pocos pueden comprarlas, pero son precisamente los que no notan la recesión. Las viviendas exclusivas capean el temporal y mantienen los precios y la demanda


El lujo no entiende de crisis. A pesar de la mala situación económica de la construcción en la provincia, algunos sectores inmobiliarios se mantienen al margen de las dificultades. Las viviendas de gran lujo se siguen vendiendo como en los mejores momentos del 'boom' del ladrillo. Así lo aseguran las inmobiliarias y promotoras con sede en Málaga consultadas por este periódico, que continúan haciendo su agosto gracias a la solvencia de clientes sin apuros económicos.«Quien podía comprarse una propiedad de un millón de euros hace un año todavía puede hacerlo ahora, su situación económica no depende de los vaivenes del mercado», indica Ricardo Solanas, director general de la inmobiliaria Sawsana, especializada en viviendas exclusivas. Al igual que los coches de lujo, este tipo de propiedades mantiene los niveles de venta del año pasado. «El sector de lujo que sí se ha visto afectado este último año es el de las viviendas dirigidas a clientes de nivel medio-alto, es decir, el de casas con precios que oscilan entre los 300.000 y los 800.000 euros, que está completamente paralizado», añade Solanas. «Este tipo de casas las compraban antes profesionales que tenían un alto poder adquisitivo, pero su economía depende de un sueldo y ahora se ven con problemas para afrontar la hipoteca o simplemente no encuentran un banco que les conceda un préstamo que ahora pasa a estar considerado como de alto riesgo», indica Juan Moreno, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Málaga. En esta franja de propiedades de lujo los promotores y los propietarios con viviendas en venta se han visto obligados a renunciar a parte de sus beneficios, a buscar ganchos en el caso de las casas de nueva construcción y a abaratar los precios, que en algunos casos llegan a ser un 30% más bajos. Hipotecas puenteSegún el delegado en Málaga de Ausbanc, Alfredo Martínez, los más afectados por la crisis en relación a este tipo de viviendas son las personas con hipotecas puente. «Se trata de familias con un nivel medio-alto que compraron una propiedad mejor o más grande y con calidades de lujo sin esperar a vender su piso antes; pero ahora resulta que no pueden venderlos y que se ven con el agua al cuello porque tienen que hacer frente a los pagos de dos hipotecas y no pueden vender ninguna de las dos casas».Pero para el sector de gran lujo esta circunstancia incluso ha reportado algunas ventajas. «Hemos perdido clientes, pero nos quedamos con los de más calidad, los que tienen mayor liquidez», indica Solanas, cuya inmobiliaria gestiona la venta de la propiedad más cara de la provincia, una villa situada en Marbella por la que su dueño pide más de 70 millones de euros. En Málaga, la mayor parte de este tipo de viviendas están localizadas en la Milla de Oro de Marbella. Pero en el resto de España la situación es la misma: las viviendas por encima de los 800.000 euros no han notado la tormenta. Otras zonas exclusivas son Majadahonda y Aravaca, La Moraleja y el barrio de Salamanca, en Madrid; en Barcelona, en Pedralbes y Bellaterra; en Sevilla, en el Barrio de Santa Cruz, así como en San Sebastián, Mallorca y Sotogrande, en Cádiz. El precio medio de estas viviendas oscila entre un millón y un millón y medio de euros.Si la compraventa de tales propiedades no se ha visto resentida, tampoco lo han hecho los precios, que se mantienen al alza. «Las viviendas de gran lujo de segunda mano no han bajado porque en la mayoría de los casos sus dueños no se ven en la necesidad de vender de forma imperiosa para poder afrontar pagos», indica Kristina Szekely, propietaria de la inmobiliaria del mismo nombre, que opera en Marbella y Madrid para la multinacional Sotheby International Realty.Más demanda que ofertaDe hecho, sigue habiendo más demanda de casas de gran lujo que oferta, según indica Szekely. «Lo que sí se está notando es que los vendedores están algo más dispuestos a negociar que antes debido a la situación económica, pero ni de lejos llegan a los descuentos del resto del sector inmobiliario», indica. Pero, como en todo, también hay propietarios de grandes propiedades apurados y surgen algunos chollos que, según Ricardo Solanas, no llegan a estar en el mercado más que un par de días. «Para las personas que tienen un alto poder adquisitivo ahora es el mejor momento para invertir en una propiedad de este tipo aprovechando el momento», dice. Es la ocasión para adquirir una propiedad exclusiva con precios un poco más asequibles. Szekely aclara que los compradores no suelen invertir en este tipo de viviendas para especular, debido a que su venta posterior es más difícil, sino que son los clientes finales los que invierten en una coyuntura más favorable para la compra de sus casas.Pero para Juan Moreno, de la asociación de Promotores y Constructores, este destello de esperanza en el sector inmobiliario es sólo un espejismo. La situación, asegura, es pésima en el sector en general y la demanda se ha paralizado debido a la dificultad para conseguir préstamos hipotecarios. «Aunque las menos afectadas son las propiedades de lujo, éstas también terminarán por seguir la tendencia del mercado», augura.